Державні банки задумали видавати іпотечні облігації

У Національному банку України задумали відновити позики на житло й ініціюють створення публічного Агентства з рефінансування іпотечних кредитів. Голова правління АТ «Ощадбанк» Сергій Подрєзов пояснив суть сучасної моделі житлового фінансування, якої дотримуються в більшості розвинутих країн.

У світовій практиці основним механізмом житлового фінансування є банківське іпотечне кредитування за рахунок довгострокових кредитних ресурсів, залучених із ринку цінних паперів. Цей ринок активно інвестують накопичувальні пенсійні фонди, інвестиційні фонди, страхові компанії тощо. Умовно кажучи, коштами людей похилого віку, накопиченими на їхніх пенсійних рахунках, кредитується придбання житла молоддю, яка не має достатніх накопичень, але має потенційні можливості їх заробити і повернути борги.

Головним фондовим інструментом цього процесу є іпотечні облігації (covered bonds), які забезпечені заставою іпотечних кредитів. У країнах ЄС за рахунок іпотечних облігацій фінансується близько 40% заборгованості за іпотечними кредитами.

А от в Україні, стверджують банкіри, система житлового фінансування фактично відсутня. Водночас обмеження щодо валютного кредитування населення не залишають банкам альтернативи, крім кредитування у гривнях, для чого треба залучити довгострокові ресурси у національній валюті. Найбільш дієвий механізм залучення - це випуски звичайних іпотечних облігацій.

Але треба зауважити, що законодавство України дещо відрізняється від провідних європейських країн, де іпотечні облігації випускають спеціалізовані іпотечні банки, до яких застосовуються певні обмеження щодо видів діяльності (українське законодавство не передбачає обмежень щодо спеціалізації емітентів). Тому, незважаючи на те, що іпотечне покриття залишається на балансі іпотечного банку, інвестори усвідомлюють свій захист, у тому числі через спеціалізацію емітента.

В Україні, з її загальновідомими проблемами в судоустрої та захисті прав інвесторів, з точки зору інвестиційного ризик-менеджменту іпотечні облігації нестимуть такі самі ризики, як і звичайні корпоративні боргові папери.

Найпростішим рішенням є створення універсального посередника  іпотечного агентства, який спонсорується такими інституціями. До іпотечних активів, централізованих у такому агентстві, установлюються конкретні вимоги щодо якості та дієвий механізм контролю за дотриманням цих вимог.

У 2004 році для рефінансування комерційних банків за міжнародною технічною допомогою була створена Державна іпотечна установа (ДІУ). Проте під впливом фінансової кризи головним видом діяльності ДІУ стали операції з рефінансування комерційних банків, які кредитують добудову незавершених житлових будинків. Водночас запуск ринку іпотечного кредитування потребує участі якнайбільшої кількості іпотечних кредиторів.

Тому АТ «Ощадбанк» разом з іншими державними банками – ПАТ «Укрексімбанк», ПАТ АБ «Укргазбанк» та ПАТ «АКБ «Київ» - розглядає проект щодо створення Агентства з рефінансування іпотечних кредитів.

На новостворене іпотечне агентство буде покладено функцію рефінансування державних та комерційних банків, які здійснюють житлове кредитування. Це міжбанківське агентство не матиме держгарантій, але надійність його запозичень буде забезпечено через його спеціалізацію і низку дієвих інструментів управління ризиками.

Агентство з рефінансування іпотечних кредитів буде створене як публічне акціонерне товариство, небанківська фінансова установа з капіталом 35 млн. грн. Перші випуски іпотечних облігацій планується здійснювати на середньострокові терміни (3-5 років, з офертами на дострокове погашення). Очікується, що провідні банки активно користуватимуться послугами агентства.