Як війна вплинула на ринок нерухомості в Україні

З початком великої війни динаміка нерухомості в Україні суттєво змінилась, додались фактори нестабільності та непередбачуваності. Через повномасштабне вторгнення попит на житло в загальному зменшився, особливо якщо говорити про прифронтові регіони.  І якщо раніше квартири на продаж у Києві користувались неабияким попитом, то з початком війни падіння зацікавленості в цій ніші призвело до надлишку житла і зниження цін на нього. Коли з часом населення країни підлаштувалось під воєнні реалії та почало адаптувати життя до них, забудовники були змушені змагатись за досить обмежену кількість покупців.

Усвідомлення нових реалій

У 2022 всім жителям країни довелось прийняти та усвідомити той факт, що світ довкола, ринкові умови та підходи змінились. Однак в той же час прийшло розуміння того, що життя триває тут і зараз, і буде неправильно відкладати його на потім. Як забудовники, так і покупці мали пройти довгий шлях усвідомлення - девелопери зрозуміли, що треба приймати правила гри і працювати сьогодні заради майбутнього, а покупці в свою чергу дійшли висновку, що не можна відкладати рішення купити нерухомість. Саме з цієї причини в 2023 році ринок нерухомості почав поступово оживати, адже покупці почали проявляти інтерес до придбання квартир.

Ситуація на вторинному ринку

Перші місяці після вторгнення вторинний ринок житла на продаж був практично мертвим - транзакції не проводились, так як реєстри нерухомості були закриті. У травні 2022 року вони стали знову доступними, що поволі призвело до активізації попиту. Після відновлення їх роботи люди повернулись до угод, які запустили ще до початку війни, а деякі власники взагалі були змушені продавати житло за зниженими цінами у зв’язку з фінансовими труднощами або невпевненістю в завтрашньому дні.

Попит був обмежений і пропозиції придбання житла теж - спочатку діяло правило, яке зобов’язувало проводити угоду через нотаріуса, що знаходився в області реєстрації житла, а також була необхідність фізичної присутності власника, що ускладнювало процес. Ціни при цьому не поспішали падати. З часом ситуація змінилась, почав рости попит і пропозиція. Зараз середня ціня за квартиру в Києві 155000$, за м2 - 2100$.

Стан справ в новобудовах

Що стосується новобудов, то їхнє будівництво було на певний час призупинене, проте з плином часу потроху почало відновлюватись. Вартість будівництва зростала, купівельна спроможність населення була невисока через високий курс валют та інфляцію. Одним із викликів для компаній-забудовників стало руйнування промислових підприємств на території країни - це стало причиною нестачі будівельних матеріалів, а також навіть за умови їх наявності - відсутність логістичних можливостей. На сьогоднішній день цю кризу вдалось подолати та побудувати логістичні ланцюги як з українськими, так і з закордонними постачальниками. 

Осінь 2022 року принесла нові виклики - внаслідок ракетних ударів з’явилась необхідність підлаштовуватись під відключення світла та запастися генераторами, щоб забезпечити безперебійний перебіг будівництва. Деякі забудовники навіть тимчасово відмовились від продовження будівництва, так як це було доцільніше, ніж підтримувати його в обмежених умовах.

 Згодом з’явилась державна програма кредитування єОселя, яка уможливлювала придбання житла за пільговими умовами - під 7% для всього населення та під 3% для пільгових категорій. Це стало поштовхом для людей купувати квартири - достатньо подати заявку, дочекатись підтвердження, пройти деякі бюрократичні процедури і ось житло вже ваше. При цьому варто враховувати, що тут діють певні обмеження, що стосуються типу, площі квартири та віку будинку. Також важливим нюансом є те, що під програму потрапляє житло, яке побудоване хоча б на 20-30%. На сайті DIM.RIA ви знайдете актуальні пропозиції квартир на продаж за програмою єОселя.

Попит на оренду

З початку повномасштабного вторгнення найбільші зміни прийшли саме на ринок оренди. Пріоритети покупців змінились, і замість того, щоб продавати будинок чи квартиру, люди здавали їх в оренду. Звісно, найбільше зацікавлення було в дешевшому житлі, і досить частими були випадки, коли квартири здавали виключно за оплату комунальних послуг, за оренду ж гроші не брали.

Найбільший попит був на квартири далеко від лінії бойових дій - в західних регіонах; перша хвиля міграції виїжджала саме туди - Закарпаття, Львів, Івано-Франківськ. Звичайно, підвищений попит призвів до того, що ціни на оренду в цій місцевості зросли майже вдвічі - якщо в січні 2022 року однокімнатна квартира у Львові коштувала 7 тисяч гривень, то влітку це вже коштувало 15 000 грн. Не всі переміщувались на захід, багато людей виїжджали в Київ, Полтаву, Черкаси та інші міста в центральній та відносно спокійній частині східного регіону. Цікаво, що попит на квартири-студії знизився практично до нуля, так як даний тип забудови не відповідає правилу двох стін. Крім того, багато людей переміщувались цілими сім’ями, отже шукали дво- та трикімнатні квартири.

Станом на 2024 рік ринок нерухомості в Україні характеризується рядом суттєвих змін та викликів, що пов'язані із тривалою війною, економічною нестабільністю та демографічними зрушеннями. Він складний та динамічний, проте попри всі зовнішні та внутрішні чинники інвестори та забудовники підлаштовуються під нові правила, щоб контролювати ситуацію. Попит на житло у відносно безпечних районах, а разом з ним і ціни,  зростають, в той час як на територіях, що розташовані ближче до лінії бойових дій, спостерігаємо зниження активності в цій сфері. Немалу роль в цьому питанні грає також невизначеність щодо майбутніх подій, яка впливає на інвестиційну активність та довгострокове планування.