Об’єднання співвласників квартир має багато переваг

Одна з них — жек зобов’язаний провести капітальний ремонт у будинку

Питання тарифів за комунальні послуги та якості їх надання останнім часом дуже актуальне для Луцька. Адже з жовтня 2009 року плата за утримання будинків зросла, а мешканці багатоповерхівок як скаржилися на бруд у під’їздах, немиті вікна, облуплені стіни, захаращені двори тощо, так і скаржаться. Та платити мусять, щоб не потрапити до списку боржників, яких у результаті можуть позбавити всіх благ комунальної цивілізації. У міському департаменті ЖКГ все ж обіцяють проводити побудинкові громадські слухання, тариф нібито мають переглядати, але, звісно, не в бік зменшення (на сьогодні середній — 1,47 грн. за кв. м). Чи є вихід із цього зачарованого кола, коли жеки не можуть виконувати покладені на них обов’язки через брак коштів, а мешканці не хочуть платити за утримання будинку, бо не бачать роботи комунальників?

Один із варіантів — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Поняття це не нове, адже Закон України «Про ОСББ» був прийнятий ще 2001 року за президентства Кучми. Що ж це за об’єднання? Закон гласить — це юридична особа, створена власниками для управління, утримання та використання неподільного та загального майна. Тобто мешканці одного будинку домовляються разом його ремонтувати, доглядати, облагороджувати.

— Зараз у Луцьку 70 ОСББ. Майже на кожну сесію міськради виноситься питання про реєстрацію нових об’єднань. Жильці, які створили ОСББ, мають право взагалі відмовитися від послуг жеків і найняти будь-якого виконавця робіт (прибиральницю, сантехніка, електрика, двірника). Але навіть ОСББ часто наймають працівників ЖКП, окремо їм сплачуючи за виконану роботу, — зауважує директор департаменту ЖКГ міськради Іван Кубіцький.

Видно, що справа з об’єднанням жильців просувається повільно, адже в житловому фонді міста — близько 1600 багатоквартирних будинків із загальною площею 2 млн. 676 тисяч квадратних метрів. Напевно, жильців лякають збір купи документів, необхідність студіювання законів та оббивання чиновницьких порогів. І — брак інформації, чужого досвіду. Тож Волинський інститут підтримки та розвитку громадських ініціатив спільно з Міжнародним фондом «Відродження» започаткували надання правових консультацій щодо створення нових ОСББ і підвищення ефективності вже існуючих (професійні юристи дають поради за умови попереднього запису за телефоном 20-00-32. Прийом проводиться тричі на тиждень: у вівторок, четвер та суботу). Юрист проекту Віктор Вальчук розповів про переваги ОСББ, а також про труднощі в їх діяльності.

— Перелік послуг із утримання будинків складається з 14 позицій, тоді як реально, за спостереженнями жильців, надається дві-три — вивіз сміття, прибирання під’їздів і прилеглої території, — зауважує Віктор Юрійович. — Коли створюється ОСББ, його управителі можуть наймати виконавців окремо і оплачувати кожну послугу або ж наймати постійних робітників, виплачуючи їм стабільну зарплату. Все залежить від того, з якою метою створено об’єднання — щоб вийти з жеку і господарювати самим чи просто разом навести порядок у під’їздах, дворах, доглядати за цим, але й надалі перебувати на балансі ЖКП.

Серед переваг ОСББ є кілька суттєво позитивних моментів. По-перше, перший після передачі на баланс ОСББ капітальний ремонт будинку має проводитися за кошти попереднього балансоутримувача (ст. 24 ЗУ «Про ОСББ»), тобто ЖКП повинне здати жильцям відремонтований і чистий дім. Це логічно, якщо будинок не новий і люди десятки років платили за його утримання жеку. З підприємствами, що постачають газ, воду та тепло, займаються вивезенням сміття, ремонтом, ОСББ укладає прямі договори, в результаті чого отримує можливість контролювати якість житлово-комунальних послуг, бо сьогодні ЖКП фактично є монополістами — самі виконують роботу і собі ж за неї звітують. ОСББ самостійно визначає кошторис утримання будинку, квартир та, відповідно, розмір внесків на утримання будинку, отримує право відвести прибудинкову територію в спільну сумісну власність (простіше — приватизувати свій двір). Всі належні пільги та субсидії для членів ОСББ зберігаються. Об’єднання мешканців є неприбутковою організацією, тому не платить податки на прибуток та добавлену вартість, зате може взяти кредит у банку на проведення ремонту, встановлення приладів обліку води, тепла, газу тощо.

— Звісно, виникає багато формальних труднощів, — додає керівник проекту Петро Лавринюк. — Сама реєстрація не займає багато часу, якщо зібрано весь пакет документів, крім того, за законом вона безкоштовна. Але далі виникає проблема управління, адже те, буде ОСББ функціонувати ефективно чи ні, залежить від керівника. Створювати об’єднання можна тоді, коли цю ідею підтримує 50% жильців. Та знайдуться мешканці, які будуть проти, в кожному будинку також є боржники, постає питання внесків за утримання будинку тощо. Закон не дає на них однозначної відповіді.

Інша ситуація — з новобудовами, які зводилися за кошти майбутніх власників квартир, їх же гроші вкладалися у сходи, міжповерхові майданчики, ліфти. Фактично це виходить їх спільна власність. У таких випадках автоматично мало б створюватись ОСББ (як є у сусідній Польщі). Але закон «Про ОСББ» у цьому питанні неоднозначний: він відводить два місяці, щоб мешканці об’єдналися, в якщо вони з будь-яких причин цього не зробили, будинок переходить на баланс ЖКП.

— Проект правових консультацій щодо створення ОСББ діє другий місяць, — підсумовує юрист проекту Віктор Вальчук. — Коли ми тільки готували його, вже було багато звернень по цій проблематиці. Зараз консультуємо три ініціативні групи мешканців, які вивчають можливість об’єднання. Всі свої напрацювання плануємо узгодити з місцевою владою, бо зараз закони посадові особи можуть трактувати так, як їм вигідніше.