На ринку нерухомості попитом користуються малогабаритні квартири

Попри те, що криза суттєво вплинула на матеріальний добробут українців, їхній інтерес до ринку нерухомості не зменшується. Адже є люди, які накопичили певні заощадження та хочуть придбати житло. Ті ж, у кого в кишенях поки що негусто, підшукують оптимальні варіанти оренди помешкань. Про те, що, за скільки і яким чином найкраще придбати й орендувати, «Відомостям» розповіла директор ЗАТ «Волинське агентство нерухомості» Лариса Мусійчук.

— Криза вплинула на забудовників, і зараз у Луцьку фактично залишилося тільки два-три, які працюють. Решта доздають і допродують те, що зводили до кризи, — пояснює Лариса Нифонтівна. — Тому в Луцьку передбачається високий дефіцит саме первинного житла. Інша проблема в тому, що до кризи почали будувати житло нового планування — великогабаритне, відповідно, й ціна його висока. А сьогодні, зважаючи на низьку платоспроможність громадян, навпаки, потреба якраз у малогабаритному. В світі розроблено чимало технологій спорудження дешевого житла, та в нас вони практично не використовуються.

Щодо цін, то, як пояснила директор агентства, вони зберігаються на тому ж рівні, що й до кризи, — приблизно шість тисяч гривень за квадратний метр. Може бути трохи дорожче, якщо будівля повністю здана. Проте інвестувати у ще не зведений будинок споживачі бояться, зважаючи на непоодинокі приклади «Елітцентрів» в Україні.

— На вторинному ринку пішло пожвавлення на початку року, та саме у дешевому секторі житла, — продовжує Лариса Мусійчук. — Це хрущовки, малосімейки, частини будинків за ціною від 20 до 40 тисяч доларів. Це пов’язано з тим, що банки почали віддавати депозити, кредитувати. Багато хто хоче збільшити площу свого житла. Якщо мають двокімнатні помешкання, то обмінюють на трикімнатні, але за рахунок купівлі-продажу. Такі угоди, коли, скажімо, продається однокімнатна квартира, а купується двокімнатна, нині актуальні, проте вимагають кропіткої роботи агента з нерухомості.

Якщо говорити про будинки, то, як повідомила Лариса Нифонтівна, їх багато позводили до кризи, і коштували вони дуже дорого. Через це нічого не продавалося. Потім почали різко знижувати ціни. І тепер вартість котеджного цегляного будиночка у хорошому місці на земельній ділянці з комунікаціями, сучасного планування та з використанням новітніх матеріалів — від ста і вище тисяч доларів. А якщо пропонують за дешевшу ціну, то зроблений із блоків або розташований у гіршому місці. Збереглися також будівлі, у які вкладено дуже великі кошти. На них ціни не знижують, але на такі претендує небідний непересічний українець.

Землю продавати не варто

— Ринок землі перебуває в абсолютній стагнації, — продовжує аналізувати пані Лариса. — Свого часу сільради довкола Луцька виділяли ділянки всім і кожному, ще й за немалі гроші. Зараз ціни попадали, і якщо хтось продає свою землю, то задешево. Я б не радила цього робити, адже ділянки на масивах, виділені під котеджі, розвиватимуться, і ціни лише зростатимуть. Крім того, податок на землю невисокий — не порівняти з комунальними платежами, скажімо, за чотирикімнатну квартиру, яка пустує. Одначе для тих, хто хоче придбати шматок землі, зараз найкращий момент, тож нехай підшукують варіанти. Як казав Марк Твен, купуйте землю, бо це єдиний товар, який більше не виробляється.

Ринок оренди житла треба легалізувати

Якщо житла сьогодні купують мало, то ринок оренди, навпаки, дуже пожвавився, незважаючи на те, що лишилися ціни приблизно докризового рівня.

— Чи вигідно сьогодні купувати квартиру, щоб використовувати її для здавання в оренду, треба прораховувати, — каже Лариса Мусійчук.

— Бо сьогодні здається різне житло: від дуже дешевого до дуже дорогого — за 1200 доларів у місяць. Приблизно 800-1000 гривень коштує помешкання низької якості зі старими меблями чи у приватному секторі, малосімейка, 1,2-2 тисячі — квартира з кращими умовами, ще дорожче — хороше житло з добротними меблями.

Лариса Нифонтівна каже, що орендар нині став вибагливим і хоче знімати помешкання тільки з хорошими меблями, побутовою технікою, щоб у під’їзді було чисто. Однак у нас ці послуги, порівняно з Європою, недосконалі.

— По-перше, треба подумати, як легалізувати таку діяльність, тобто людина має оформитися підприємцем і платити податок, — каже пані Лариса. — Це 15% від суми оренди. Та це зовсім мало в порівнянні з прибутком, який отримує квартироздавач. Крім того, житло необхідно готувати до оренди, після кожного пожильця робити якийсь косметичний ремонт. Афер на цьому ринку є багато. Щоб їх уникнути, треба підписувати двосторонній договір між господарем і квартирантом і зазначати всі моменти: дати вселення та виселення, перелік меблів, умови проживання, ціну тощо. А то, буває, поселяється один, а живуть п’ятеро. Чи той, хто орендує, з’їжджає й здає помешкання третім людям. Буває, й власники обманюють: приходять через місяць і вимагають негайно виселитися. Тож легальність — це захист.

Підкредитну квартиру можна купувати, але обережно

Хай там що, проте для розвитку ринку нерухомості необхідне кредитування. Сьогодні ж, за словами Лариси Мусійчук, люди злякалися, і мало хто погоджується брати кредит. Тому, на її думку, банки мали б проводити якусь роз’яснювальну роботу, щоб повернути довіру населення. Нині вони надають іпотечні кредити, та тільки у гривні під проценти: від 14,5% до 17%. Звичайно, має бути довідка про зарплату, не меншу ніж три-чотири тисячі, додаткова застава і так далі.

— Ще б я порадила покупцям не боятися купувати квартири, які знаходяться під кредитом з оформленням на себе залишків кредиту, — каже Лариса Нифонтівна. — Декому може бути це вигідно. Та обов’язково знайдіть людину, яка на цьому розуміється та зможе вас супроводжувати у процесі купівлі — або агент із нерухомості, банківській працівник, юрист, який спеціалізується на нерухомості. Мені не надто подобається, коли банк продає підкредитну квартиру, якщо в ній хтось прописаний або господарі не згодні продавати. Чому? Бо у Цивільному кодексі є стаття, у якій ідеться, що якщо угода була здійснена під тиском, її можуть визнати недійсною. Скажімо, банк вимагає продати квартиру, господар з’їжджає, проте невдовзі подає до суду, мовляв, банк на нього тиснув, тому він відміняє угоду купівлі-продажу. Суд може визнати цю угоду недійсною. І що робити добросовісним покупцям? Жити у квартирі, що перебуває під судом?

Узагалі, сьогодні найдешевше житло в Луцьку, а це малосімейка площею 20-24 м2, коштує 17-20 тисяч доларів. Більші квартири — близько 30 тисяч. Нове житло, звичайно, дорожче.