Попередній договір, посвідчений у нотаріуса, є обов’язковим до виконання

До нашої редакції надійшли прохання від читачів надати консультації з правових питань, зокрема щодо порядку укладання попереднього договору, прав та обов’язків сторін у ньому. Читачів цікавить також, чи такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, які документи при цьому надаються. На наше прохання консультацію надає приватний нотаріус Ірина Петрівна Онищук.

Потрібно зазначити, що порядок укладання попередніх договорів регулюється Цивільним і Господарським кодексами України. Попереднім договором є договір, сторони якого зобов’язуються протягом визначеного терміну або у визначений термін укласти в майбутньому основний договір на умовах, встановлених попереднім договором.

На практиці існує дві форми договорів — усна та письмова. Для попереднього договору, в якому визначаються зобов’язання сторін, пов’язані з укладанням у майбутньому основного договору, встановлюється відповідальність за порушення визначених умов, усна форма, зрозуміло, не повинна застосовуватись.

Попри неоднозначність трактування норм чинного законодавства у частині обов’язковості нотаріального посвідчення попередніх договорів, практика підтвердила, що попередні договори мають посвідчуватися нотаріально. При цьому задля уникнення можливих непорозумінь у майбутньому при укладанні основного договору, предметом якого має бути майно, нотаріусу надаються документи, які дають можливість переконатись у правах потенційного відчужувача на нього, наявності обтяжень (заборона, арешт, податкова застава) та встановити особи фізичних осіб, які звернулися до нотаріуса, цивільну правоздатність юридичної особи. У випадках, коли вказане майно є спільною сумісною власністю подружжя, надається згода чоловіка чи дружини відчужувача, а також згода подружжя зі сторони придбавача на розпорядження грошовими коштами, які будуть сплачені в майбутньому за об’єкт нерухомості.

Законодавством України передбачена відповідальність за порушення умов попереднього договору. Так, сторона такого договору, якщо хоча б одна з них є фізичною особою, яка необґрунтовано ухиляється від укладання основного договору чи прострочує встановлений термін його укладання, має відшкодувати іншій стороні збитки, якщо інше не встановлено попереднім договором або законом. Якщо ж сторони попереднього договору є суб’єктами господарювання і одна зі сторін ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.

З урахуванням немайнового зобов’язання, яке виникає з попереднього договору, в ньому рекомендується передбачати розмір і порядок стягнення штрафних санкцій із винної сторони, яка ухиляється від укладання основного договору або прострочує встановлений термін. Для суб’єктів господарювання передбачено, що сторони господарського зобов’язання мають право за взаємною згодою визначити у попередньому договорі розмір збитків у твердій сумі чи у вигляді відсоткових ставок залежно від обсягу невиконання зобов’язання чи строків порушення зобов’язання сторонами. Зобов’язання за попереднім договором припиняються з укладенням основного договору.